Începerea lucrărilor la un șantier cu opt blocuri de câte 6-9 niveluri, la liziera pădurii Hoia, a „pus pe jar” numeroși clujeni. Un protest civic va avea loc duminică. Am încercat să vedem cum s-a ajuns în situația ca lângă pădurea devenită cunoscută pe plan internațional să se prefigureze o adevărată „pădure de blocuri”, în condițiile în care și alte proiecte sunt preconizate în zonă.
Pădurea Hoia Baciu se află pe teritoriul a trei unități administrative, Cluj-Napoca, Florești și Baciu. Suprafața verde de la liziera pădurii, pe care sunt propuse construcțiile, se află scriptic pe teritoriul comunei Florești, dar este folosită ca promenadă, la fel ca pădurea de lângă, în special de locuitorii municipiului reședință de județ.
Avântul imobiliar din cea mai mare comună din România, Florești, a pornit de pe un deal, cu o investiție a statului în blocurile ANL de la Cetatea Fetei, a continuat în vale – când blocurile, duplexurile și alte forme de locuire colectivă au apucat-o în toate direcțiile – și s-au „cocoțat” apoi pe diverși versanți. Dezvoltările imobiliare anunțate lângă pădurea Hoia, cu extremități care ajung chiar la mai puțin de 50 de metri de aceasta, au stârnit indignare în rândul a numeroși clujeni, în momentul în care de mai puțin de o lună au început lucrările la unul dintre șantiere. Proiectele propuse sunt amplasate la mai puțin de 1 kilometru de Poiana Rotundă, locul din inima pădurii Hoia devenit celebru în lume pentru conformația ei atipică și presupuse fenomene paranormale.
Două blocuri, din opt, pentru început
Șantierul pornit recent servește un proiect care are în total 8 blocuri, cu înălțimi de până la 9 niveluri deasupra solului, dezvoltate de Someșul Cald Producție și Cristal Turism, două SRL-uri ale unuia din cei mai cunoscuți dezvoltatori din zona metropolitană, Vasile Salanță. Un alt proiect, cu peste 40 de blocuri de P+4 amplasate pe 4 hectare și care aparține altor dezvoltatori, este pregătit pe locul unde decenii de-a rândul s-a aflat o pădure de aluni.
Ambele proiecte au la bază Planuri Urbanistic Zonale (PUZ), deși distincte, aprobate în aceeași ședință a Consiliului Local Florești din iulie 2008. Pentru proiectul derulat de Someșul Cald și Cristal Turism, SRL-uri ale unuia din cei mai activi dezvoltatori din Florești, Vasile Salanță, cunoscut ca ‘Moșu Pic’ au fost emise autorizații de construire în septembrie 2020, cu aproximativ 2 săptămâni înainte de alegerile locale. Au fost emise mai multe astfel de documente, întrucât cele 8 blocuri ar urma să fie realizate în etape. Autorizația din prezent include primele două dintre construcții.
Lucrările înncepute cu amenajarea șantierului au demarat în urmă cu aproximativ 3 săptămâni, fapt observat mai întâi de trecători și intrat în atenția mai largă a publicului prin intermediul unei filmări cu drona postate pe Youtube. Chiar dacă la baza dealului există deja blocurile din ansamblul Donath Park, noul proiect nu urcă în continuarea acestuia, ci începe de la extremitatea cealaltă a pășunii, chiar de la „buza” pădurii. Se delimitează astfel un perimetru cu construcții înalte la ambele margini ale zonei.
„Poate protestul va face autoritățile să se miște mai bine!”
Începerea lucrărilor în zona pădurii Hoia-Baciu a fost anticipată încă de acum doi ani, când a început împrejmuirea terenului din jurul unei vechi păduri de aluni, urmată de defrișarea copacilor și de amenajarea mai multor drumuri, mai degrabă improvizate, în jurul pădurii. Pe o astfel de cale de acces, care cotea dinspre Parcul Etnografic spre pădure urmând să o traverseze cu direcția Sud pentru a ajunge în zona viitoarelor șantiere, mai mulți activiști clujeni au organizat în luna martie un protest. Asta după ce o parte din drum a fost pietruită, demers ce s-a dovedit a fi fost efectuat fără o autorizație în acest sens. Numeroși clujeni s-au solidarizat cu protestul din primăvară.
O nouă acțiune de protest este anunțată pentru duminică, de la ora 11, de această dată la liziera pădurii, iar scopul este stoparea lucrărilor la șantierul de construcții.
“Din nou, prin mobilizarea noastră a cetățenilor, putem să arătăm că ne pasă de pădurea Hoia-Baciu, că vrem să o protejăm, atât pădurea cât și pășunile limitrofe pădurii. Arătând acest lucru autorităților și ele se vor mișca mai bine să constate, așa cum s-a dovedit și la drum, că și aceste șantiere sunt cu probleme mari, neconformități”, ne-a declarat Adrian Dohotaru, liderul asociației Societate Organizată Sustenabil (SOS) din Cluj, prin care militează pentru mai multe proiecte prietenoase cu mediul. În asentimentul său sunt și liderii altor organizații, de protejare a spașțiilor verzi, a biodiversității, respectiv a mobilității alternative.
Neconcordanțe constatate de inspectori
Un răspuns transmis în octombrie de Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) fostului parlamentar, indică mai multe neconcordanțe între PUZ-uri, certificatele de urbanism eliberate în 2018 și autorizațiile de construire emise în septembrie 2020 de Primăria Florești pentru ridicarea celor 8 blocuri, cu înălțimi între 6 și 9 niveluri deasupra solului. Principalele remarci vizează diferențe între numărul de niveluri (inclusiv de la demisol) aprobat prin PUZ și cel din autorizațiile de construire (AC), respectiv faptul că autorizațiile nu respectă scopul certificatului de urbanism emis în 2018.
Un alt element scos în evidență de inspectori, în cazul fiecăreia dintre autorizații, este că „documentația prezentată nu conține documente din care să reiasă că introducerea în intravilan a parcelei studiate este fundamentată în considerarea interesului public, și este asigurată realizarea prealabilă a infrastructurii și a accesului la rețelele edilitare și a obiectivelor de utilitate publică”.
Atât în privința autorizației nr 433 din 10 septembrie 2020, care stă la baza șantierului deschis de curând, cât și a celoralte, concluzia inspectorilor este că “autorizația a fost emisă cu încălcarea prevederilor legale”.
“Dincolo de a constata aceste neconformități, care arată că autorizațiile sunt cu probleme de legalitate, sperăm ca autoritățile să meargă mai departe, adică să stopeze acest șantier. Și foarte important, drumul pe care s-a constat ilegalitatea să fie adus la starea inițială, ceea ce nu s-a întâmplat până acum”, a mai spus activistul civic.
De precizat că în răspunsul primit de la ISC, instituția a precizat că nu a inclus în răspuns documentația PUZ din 2008, pe care a solicitat-o Primăriei Florești încă din august, dar fără sorți de izbândă, cel puțin până la început de octombrie 2021.
Prefectul Clujului: „Am solicitat raport complet, suntem pregătiți să atacăm autorizația în instanță”
Am solicitat o poziție din partea Prefecturii Cluj, care coordonează în teritoriu activitatea instituțiilor descentralizate ale statului. Instituția a obținut între timp documente suplimentare de la Primăria Florești și a solicitat Inspectoratului de Stat în Construcții (ISC) o analiză completă, ne-a declarat prefectul Tasnádi Szilárd:
“Am obținut unele înscrisuri de la Primăria Florești pe care le-am transmis Inspectoratului Județean și pe baza tuturor actelor, documente care sunt și în posesia noastră, să se fundamenteze o solicitare către noi. În funcție de ce ne va spune ISC noi o să procedăm în consecință. Dacă în urma analizării acestor acte de care s-a spus inițial că nu au fost puse la dispoziție de către Primăria Florești, Inspectoratul va spune că autorizația încalcă legislația și trebuie atacată va fi atacată, nu e niciun dubiu”, a spus pentru EBS Radio Tasnádi Szilárd.
Primarul din Florești: Am predat toate actele
Primarul comunei Florești, Bogdan Pivariu, ne-a declarat că Primăria nu mai deține acte legate de autorizațiile de construcție pentru lucrările demarate lângă Hoia, documentația fiind predată instituțiilor care au solicitat-o.
Referitor la faptul că autorizațiile din septembrie 2020 au la bază un Plan Urbanistic Zonal din 2008, el a precizat pe de o parte că și-a preluat mandatul după eliberarea acelui document, iar pe de alta că valabilitatea Planului Urbanistic General, la care este corelat PUZ-ul, a fost prelungită în baza unei Ordonanțe a Guvernului din 2018.
Drumuri trecute în CF la a doua strigare
Chiar dacă autorizația pentru lucrările începute în 2020 a fost emisă de fostul primar al comunei, Horea Șulea, actualul edil a dus mai departe demersurile începute în mandatului fostului primar.
Cel puțin în ce privește demersurile de trecere în Cartea Funciară (CF) și în domeniul public al comunei Florești a două drumuri, Mesteacănului și Frasinului (înființate prin Hotărâre de Consiliu Local în aprilie 2019).
Primarul (PNL) a inițiat proiectul în luna septembrie, iar aprobarea sa avea nevoie de o majoritate absolută, de 2/3 din voturi. Consilierii USR Plus au solicitat mai întâi să le fie transmise planșele drumurilor, pentru a le identifica efectiv. În plen, aceștia s-au opus proiectului, astfel că acesta a picat.
„Poziția noastră privind acest drum a fost: Nu se justifică înscrierea în cartea funciară și introducerea în domeniul public al Comunei Floresti a străzilor Frasinului si Mesteacanului deoarece acest lucru nu ar face decât să faciliteze dezvoltările imobiliare din zonă”. Consilierii au opinat că „pentru acea zonă construcțiile trebuie să înceteze până la găsirea unei solutii adecvate de protejare a pădurii Hoia, unul dintre plămânii verzi ai Clujului și până la finalizarea PUG-ului care poate să vina cu o soluție integrată pentru protejarea pădurii Hoia cât și pentru o dezvoltare urbanistică unitară, coerentă și funcțională”.
La o lună distanță, primarul a reinițiat proiectul într-o formulă modificată, prin care drumurile urmau să fie trecute doar în cartea funciară, nu și în domeniul public, inițiativă pentru aprobarea căreia a fost necesară doar majoritatea simplă, iar proiectul a fost aprobat.
„Consider că nu era nici o urgență revenirea pe ordinea de zi a acestui punct și că trecerea lui nu face alceva decât sa ajute la dezvoltarea haotică a zonei, să puna presiune pe traficul din zonă și nu ține cont de nevoia de a proteja padurea Hoia”, ne-a transmis consilierul USR Plus Sergiu Leuce. De altfel, primarul le-ar fi motivat consilierilor care s-au opus aprobării proiectului că el nu a făcut decât să urmeze pașii legali, drumurile fiind înființate prin hotărârea de Consiliu Local din 2019. La întrebarea legată de o eventuală amânare a demersului răspunsul nu fost însă clar, ne-a precizat consilierul.
Am încercat să îl contactăm pe primarul Bogdan Pivariu, dar nu am reușit, pentru a primi un puncy de vedere pe temă.
Aviz de mediu din 2019
Proiectul inițial de Someșul Cald Producție și SC Cristal Turism a obținut avizul de mediu, care stabilește că „nu se supune evaluării impactului de mediu” în 2019. „La baza emiterii Deciziei fără evaluarea impactului asupra mediului, APM Cluj a ținut cont de punctele de vedere emise de către instituțiile care fac parte din Comisia de Analiză Tehnică la nivel de județ, respectiv: Administraţia Bazinală de Apă Someş – Tisa, Direcţia Silvică Cluj, Direcţia de Sǎnǎtate Publicǎ a Judeţului Cluj, Societatea Națională de Transport de Gaze Naturale Transgaz S.A. Mediaş – Exploatarea Teritorialǎ Cluj, Consiliul Judeţean Cluj, Compania de Apă Someş”, ne-au transmis reprezentanții Agenției pentru Protecția Mediului (APM) Cluj.
Avizul emis de APM Cluj oferă și câteva detalii despre investiție. Este vorba de 8 blocuri cu 2 tipuri de regimuri de înălțime, cu 9 niveluri deasupra solului (incluzând aici și parterul) din care 2 etaje retrase, respectiv cu 6 niveluri, din care 1 etaj retras. În ambele cazuri sunt stabilite niveluri și la subsol și la demisol.
Suprafața totală a terenului ajunge la 2.85 hectare, din care suprafața construită (la sol) va ocupa aproximativ un sfert. Cea mai mare suprafață (41%) va fi ocupată, paradoxal poate, de spații verzi; proporția s-ar putea modifica în momentul în care dezvoltatorul ar urma să demareze un al doilea proiect, cu 5 blocuri, pe care l-ar dori în zonă, dar care nu este încă autorizat, conform unor informații din presa locală. Cele 8 blocuri pentru care s-a emis autorizație includ aproape 700 de apartamente și tot atâtea locuri de parcare, majoritatea parcărilor fiind amplasate la demisol.
Rețelele din Cluj-Napoca, esențiale pentru infrastructura ansamblului
Ridicarea ansamblurilor imobiliare lângă pădurea Hoia este preconizată în condițiile în care zona nu dispune în acest moment de utilități. Până la eventuala edificarea de noi rețele, noile locuințe pot pune o presiune suplimentară pe rețelele din Cluj-Napoca.
Potrivit avizului APM. pentru alimentarea cu apă potabilă se va realiza o conductă pe strada Donath, la numărul 264 care se va cupla la conducta existentă pe strada Ioan Paul, situată în cartierul Grigorescu din Cluj-Napoca. Alimentarea cu apă a fiecărei locuințe se va face prin înființarea unui rezervor de înmagazinare. Ar urma să fie înființată și o rețea de canalizare care să deverseze în canalizarea, proiectată doar, deocamdată, pe strada Pădurii, pe care se află ansamblul Donath Parc.
Zona șantierului, în perimetrul de protecție hidrogeologică
De precizat că perimetrul în care se dezvoltă proiectul de 8 blocuri se află în zona de protecție hidrogeologică a sursei strategice de apă Florești, conform planșelor puse la dispoziție de Consiliul Județean Cluj, prin intermediul Companiei de Apă Someș și a Direcției de Urbanism. Vorbim practic de al treilea inel de protecție al rezervei strategice de apă a Clujului, de la Muzeul Apei, Florești – zonă îngrădită și aflată sub regim de protecție severă.
Potrivit Legii 930 din august 2005, pentru aprobarea Normelor speciale privind caracterul şi mărimea zonelor de protecţie sanitară şi hidrogeologică, „pentru toate lucrările și activitățile de pe terenurile situate în perimetrele de protecție hidrogeologică este necesară evaluarea impactului asupra mediului în cadrul procedurii de reglementare din punct de vedere al protecției mediului”.
Avizul APM Cluj din octombrie 2019 menționează că proiectul nu se supune evaluării impactului de mediu, dar include avizele Direcțiilor responsabile de fiecare sector. Avizul Apelor Române, prin Administrația Bazinale de Apă Someș-Tisa din luna septembrie a aceluiași an face o singură trimitere la restricțiile amintite: „se interzice infiltrarea apei pluviale în pânza freatică, având în vedere că obiectivul este situat în aria de protecție sanitară a sursei de apă Florești”.
În schimb, în răspunsul transmis EBS Radio, Agenția de Protecția Mediului a făcut trimitere și la o altă decizie a Apelor Române Cluj din august 2019, care arată că „nu este necesară elaborarea SEICA (Studiu de Evaluare a Impactului asupra Corpurilor de Apă, n.red.) deoarece lucrările nu au impact asupra corpului de apă”.
“Nu se intervine în fondul forestier!”
În același dosar de avizare de mediu, Direcția Silvică Cluj, instituție care administrează prin Ocolul Silvic Cluj pădurea Hoia, a emis un aviz cu condiționări, în contextul în care lucrările au loc la mai puțin de 50 de metri de pădure.
Șeful instituției, Dorel Oros, a admis că extremitatea dezvoltării ajunge la o distanță mai mică de pădure decât acest parametru, dar nu efectiv în pădure, arealul strict în care instituția are atribuții. În privința gestionării zonei din apropierea fondului forestier, responsabilitatea le revine celor care reglementează urbanistic zona, a spus el:
“Această suprafață, parte din ea, se va afla la mai puțin de 50 de metri, nu afectează pădurea în sensul în care să trebuiască scoasă din circuitul forestier o anumită suprafață de teren. Am transmis acele condiționări atât proprietarului, beneficiarului cât și celui care va administra construcția. Le-am transmis, prin Ocolul Silvic, că sunt răspunzători de orice eventuală agresiune în fondul forestier a statului și dacă ar face o extindere, o forțare, aceasta este ilegală și răspund atât din punct de vedere penal cât și contravențional, că tranzitarea pe zona forestieră este interzisă, că orice depozitare de materiale de construcții în fondul forestier este interzis, condiționări din-acestea de bun simț”, a precizat Dorel Oros.
El a subliniat că pădurea Hoia este una foarte valoroasă pentru Cluj, cu un mix de specii– jugastru, carpeni, stejari, ceri, aluni frasini – caracteristice pădurilor fundamentale care nu se întâlnește în pădurile artificiale, create de om.
Oros a mai spus că susține ca agresiunea asupra fondului forestier să fie cât mai aproape de zero, “dar asta nu înseamnă că dacă se construiește în vecinătate eu pot să mă opun, sau că acea vecinătate nu va produce dioxid de carbon”. Asta mai ales într-un Cluj și o zonă metropolitană în continuă dezvoltare, a completat acesta.
El a adăugat pe de altă parte că chiar și într-o vecinătate de blocuri înalte, pădurea își va păstra rolul de „plămân verde” al orașului.
PUZ “istoric”
Proiectele aprobate sau depuse pentru autorizare lângă pădurea Hoia au fiecare la bază Planuri Urbanistice Zonale aprobat printr-o hotărâre de Consiliu Local din 2 iulie 2008.
Asta deși situația Planului Urbanistic General (PUG) a Floreștiului este una controversată, o decizie definitivă a Curții de Apel Cluj din 2019 menționând o notificare a Inspecției de Stat în Construcții catre solicitase Primăriei Florești în 2018 să nu mai elibereze autorizații pe baza vechiului PUG. Asta întrucât documentul strategic și-ar fi încetat valabilitatea începând din 7 ianuarie 2017, astfel că autorizațiile emise după această dată ar fi anulabile.
Poziția autorităților locale legată de PUG este ambiguă în acest moment. Primarul Bogdan Pivariu ne-a precizat că Ordonanța de Urgență a Guvernului emisă în iunie 2018 permite prelungirea PUG-ului, până la finalizarea celui nou, cu condiția ca procedurile să fie demarate.
De precizat că parcursul urmat pentru autorizare de cei doi mari dezvoltatori din zonă, Someșul Cald Producție și Cristal Turism, pe de o parte, respectiv Regal Design Construct, pe de cealaltă, este unul diferit. Și în cazul celui de-al doilea dezvoltator Agenția de Mediu a considerat că nu este necesară evaluarea impactului de mediu, cu obligativitatea adresării Direcției de Urbanism din Consiliul Județean pentru avizarea PUZ. De altfel dezvoltatorul a ajuns la APM cu un proiect de reactualizare PUZ, proiectul fiind respins atât în Comisia de Urbanism a Consiliului Județean cât și la nivelul Consiliului Local Florești.
Primul dezvoltator, care a și demarat șantierul pentru două din cele opt blocuri, a obținut autorizație în baza PUZ-ului din 2008, fără o actualizare. În fapt situația poate crea un precedent și pentru dezvoltatorul căruia PUZ-ul i-a fost respins inițial și care are de asemenea planuri mari pentru zonă: blocuri cu un total de aproximativ 500 de apartamente, pe o suprafață totală de peste 4 hectare, pe cuprinsul căreia s-a aflat și pădurea de aluni, tăiată anul trecut, reînmgurită în această toamnă.
Unul din cei mai vechi dezvoltatori din Florești și nu numai
Firmele Someșul Cald Producție și Cristal Turism aparțin, potrivit presei locale, omului de afaceri Vasile Salanță, unul din principalii dezvoltatori din Florești, dar nu numai. Cunoscut în comunitate ca Moșul Pic, acesta a început edificarea de locuințe în Florești încă din anii 2004-2005, construind treptat în mai multe zone ale comunei, potrivit informațiilor noastre. Unele din proiectele sale au stârnit însă controverse, precum este blocul de pe strada Plopilor, edificat în imediata vecinătate a Parcurilor Rozelor și Babeș. De asemenea, un proiect cu sute de apartamente din zona străzii Abatorului din Florești a contrariat prin faptul că ar urma să fie ridicat într-o zonă preponderent de case.
Dezvoltatorul: „nu se va tăia niciun metru de pădure”
Cu privire la proiectul / proiectele de lângă pădurea Hoia, Vasile Salanță a declarat încă din luna martie, după protestele de pe drumul pietruit, că are toate autorizațiile necesare și că va începe construcția. Într-un punct de vedere publicat recent în Cluj24.ro, reprezentanții Someșul Cald Producție au menționat că „nu s-au efectuat și nici nu se vor efectua defrișări în Pădurea Hoia; nu se va tăia niciun metru de pădure din Pădurea Hoia, nu va fi afectată vegetația naturală, nu se construiește şi nu se va construi în pădure și nici măcar la 1 km distanță față de Pădurea Hoia”. Ei mai susțin că au fost urmați „cu acribie” toți pașii legali.
Poziția dezvoltatorului conține însă și unele lucruri insuficient de clare. Spre exemplu, acesta menționează că drumurile Mesteacănului și Frasinului au fost preluate în domeniul public al comunei „încă din 2019, prin HCL”. Pe de altă parte, din formulările cuprinse în ambele proiecte de HCL, din septembrie 2021, respins și HCL-ul din octombrie 2021, aprobat și prezentate mai sus, reiese că prin HCL-ul din 2019 drumurile au fost doar înființate.
Conform informațiilor oferite pentru EBS Radio de reprezentanții dezvoltatorului, de fapt în 2019 drumurile au fost preluate și în domeniul public de către Primăria Florești, în forma care se găseau atunci. Pentru a deveni utilizabile în condiții legale, a fost necesară lărgirea acestora – pe o parcelă de 1.8000 de metri pătrați donată de dezvoltatori și astfel a fost necesară parcurgerea procedurilor pentru drumurile în forma actuală. Doar trecerea drumurilor actuale în cartea funciară a fost aprobată, cel puțin deocamdată.
„Pădurea de blocuri” de lângă pădure
Proiectul de 8 blocuri ale firmei Someșul Cald Producție ar putea fi urmate de un alt proiect al aceluiași dezvoltator, cu 5 blocuri, neautorizat încă. În acelașiu timp, pe parcela de peste 4 hectare de lângă, Nicoleta Neag și Eugenia Neag, prin societatea Regal Design Construct, pregătesc ridicarea unui ansamblu cu și mai multe blocuri, dar regim mai scăzut de înălțime, 5 niveluri, în total aproximativ 500 de apartemente. Numărul locuințelor este confirmat și de numărul locurilor de parcare prevăzute în documentația depusă la APM Cluj în 2019: 350 de parcaje în subsol și 170 la sol.
În total cele aproape 700 de apartamente care ar urma să fie dezvoltate de Someșul Cald Producție și cele 500 dorite de Regal Construct însumează 1.200 de locuințe. La un calcul sumar asta ar putea presupune undeva la peste 3.000-3.600 de oameni care vor locui în zonă. Număr de persoane care ar urma să crească prin proiectul de cinci blocuri al primului dezvoltator, dacă acesta s-ar concretiza, cu alte peste 400 de apartamente adică aproximativ 1.000 de persoane.
Într-un orizont de timp mediu, în zona Hoia ar putea locui încă aproximativ 5.000 de persoane. Se vor bucura probabil de pădure, cot la cot cu iubitorii de natură, care ar fi preferat, însă, ca aceasta să rămână neîngrădită. Mai ales că, la Cluj, betoanele cresc mai repede decât copacii.
Ovidiu Cornea
Citește și:
